В чем заключается специфика оценки загородной недвижимости, от чего зависит разница в стоимости объектов, которые могут располагаться в одном поселке, на что нужно обратить внимание, выбирая оценочную компанию, рассказывает Ольга Кочетова, руководитель отдела оценки Knight Frank Russia & CIS.

• Эксперты Knight Frank высоко оценили привлекательность России с точки зрения инвестиций в недвижимость.
Иностранным фондам недвижимости по-прежнему выгодно инвестировать в России, а российским девелоперам – строить недвижимость зарубежом.
В 2008 году Россия стала экспортером капитала в зарубежные девелоперские проекты, сохранив при этом инвестиционную привлекательность для иностранных игроков внутреннего рынка инвестиций в недвижимость и оставив потенциал для роста и развития российскому девелопменту. Приток прямых инвестиций в российскую экономику, включая сектор недвижимости, продолжает оставаться стабильным на фоне коррекции международных рынков. При этом наметилась тенденция прироста инвестиций в зарубежную жилую недвижимость со стороны российских покупателей.
К такому выводу пришли участники круглого стола «Отток капитала и новые точки роста на карте глобальных рынков недвижимости», организованном международной консалтинговой компанией Knight Frank Russia and CIS 19 июня 2008 г. в отеле Ritz Carlton в Москве.

• Открытие бизнес-центра CITYDEL на Садовом кольце.
Состоялось торжественное открытие комплекса зданий CITYDEL при участии представителей правительства Москвы и УФНС (управления федеральной налоговой службой по городу Москва).
Комплекс располагается на улице Земляной Вал и состоит из делового центра CITYDEL и зданий для размещения УФНС.
Деловой центр построен в соответствии с самыми последними инженерно-техническими разработками и соответствует требованиям, предъявляемым к высококлассным бизнес-центрам. Инфраструктура комплекса вместит в себя фешенебельную торгово-рекреационную зону, фитнес-центр «World Class» с бассейном и зоной spa, рестораны.
CITYDEL представляет интерес не только как достойный вклад в развитие офисного сегмента в центре Москвы, но и как результат совместной работы ведущих российских и иностранных компаний. Девелопер проекта - компания «Тема», ОАО «Внешторгбанк», осуществлял экспортное финансирование, управляющая компания – «М+В Цандер Фэсилити Менеджмент СНГ», генеральный подрядчик – «Буиг Батиман Интернасиональ», эксклюзивный консультант по маркетингу и сдаче площадей в аренду - компания Knight Frank.

• Knight Frank нашла якорного арендатора для офисного центра «Буревестник».
Международная консалтинговая компания Knight Frank выступила консультантом по сдаче в аренду офисных площадей в бизнес-центре «Буревестник», расположенном по адресу ул.3-я Рыбинская, 18.
Арендатором одного из зданий в составе офисного центра стала немецкая компания Bayer, которая подписала договор аренды с компанией Horus Capital (собственник здания) сроком на 7 лет. Комплекс состоит из нескольких корпусов общей площадью 30 тыс. кв. м. В настоящий момент завершаются работы по отделке фасадов и внутренних помещений делового центра. Полностью в эксплуатацию объект будет введен в конце 3 квартала 2008 г.
«Буревестник» - современный офисный центр класса В+, отличающийся уникальным сочетанием промышленной архитектуры XIX-XX веков, развитой инфраструктуры и отличной транспортной доступности.

• Новый квартал Дерипаски. Корпорация «Главстрой» планирует построить на пересечении Боровского шоссе и МКАД офисно-жилой комплекс площадью более 400 тыс. кв. м. Компания приобрела 34,5 га земли по данному адресу в январе 2007 г. Объем инвестиций составит порядка $800 млн.
Девелопмент крупномасштабных (более 100 тыс. кв. м) комплексов является тенденцией последних 2-3 лет. Среди наиболее известных примеров – застройка территории заводов «Союз» и «Гелиймаш» на Лужнецкой наб. компанией «Миракс Групп» и «Абсолют Девелопмент», проект «Сетунь-Хиллз» компании «Интеко», а также застройка территории второго часового завода «Слава» банком «Глобэкс» и др.
Источник: Ведомости

• Датская компания покупает единственный офисный комплекс в Подмосковье. Инвестиционная компания Baltic Property Trust из Дании готовится приобрести свой первый офисный комплекс в России. Выбор пал на деловой комплекс «Кантри парк» в подмосковных Химках, который сейчас принадлежит компании «Сити Про».
Похоже, фонд Baltic Property Trust намерен всерьез обосноваться в России. Об этом говорит пересмотр суммы инвестиций, которую компания готова потратить в России: с 400 млн. евро она выросла до 1 млрд. евро.
По оценкам экспертов Knight Frank привлекательность России с точки зрения инвестиций в недвижимость остается на высоком уровне. Иностранным фондам недвижимости по-прежнему выгодно инвестировать в Россию. Сделка Baltic Trust в очередной раз подтверждает это.
Источник: PROнедвижимость

• «Остров» без офисов. Программа «Золотой остров», предусматривающая застройку территории на Болотном острове, вновь меняет концепцию. Мэр Москвы Юрий Лужков поручил отказаться от строительства офисов и сократить метраж жилья. При этом гостиничные площади по замыслу правительства Москвы должны увеличиться в 1,5 раза (изначально — 103 тыс. кв. м). Окупаемость проектов можно повысить за счет строительства апартаментов, считают эксперты рынка.
Смена концепции и периодически возникающая неопределенность в будущем проекта лишь увеличивают риски инвесторов и затягивают сроки строительства одного из наиболее ярких объектов в Москве. Сочетание апартаментов и гостиничной недвижимости представляется наиболее удачной альтернативой.
Источник: Ведомости

• Hilton инвестирует в регионах. Международная сеть гостиниц Hilton объявила о своих планах построить гостиницы и бизнес-центры во всех городах-милионниках России. В настоящее время планируются к реализации три новых проекта в городах, где куплены участки земли, – это Ростов-на-Дону, Омск и Казань. Всего в строительство недвижимости в России Hilton вложил уже до $1 млрд.
London & Regional является вторым международным инвестором, проявившим в последнее время интерес к региональным офисным рынкам. Исходя из географии проектов (Уфа, Ростов-на-Дону, Омск, Казань) можно сделать вывод о том, что иностранные инвесторы и девелоперы пока осторожны при выходе на региональные офисные рынки и рассматривают в первую очередь крупнейшие города с населением от 1 млн. чел.
Источник: www.marchmont.ru

• Казань. «Президент-Plaza» построят в Казани. IQ-Development начнет строительство нового МФК «Президент-Plaza» в Казани в начале 2009 г. Объект будет расположен на Оренбургском тракте. Общая площадь комплекса составит около 58 тыс. кв. м. В состав «Президент-Plaza» войдут: четырехзвездочная гостиница, офисы класса В+, конгресс-центр, выставочный зал, фитнес-центр бизнес-класса и картинг. Объем инвестиций в «Президент-Plaza» составит около 60 млн. евро.
На офисном рынке Казани число крупных офисных проектов невелико, так как девелоперы не уверены в наличии достаточного спроса на новые плошади. Указанный проект подтверждает факт, что девелоперы осторожно действуют на рынке, снижая риски за счет включения в проект площадей различного функционального назначения.
Источник: cre.ru

• Ханты-Мансийск. В Югре началось строительство делового центра по проекту Эрик Ван Эгераата. В Югре началось строительство высотного гостинично-делового центра. На 60 тыс. кв. м разместятся пятизвездочный отель, питьевая галерея, торгово-офисные помещения и здание Ханты-Мансийского Сбербанка России. Этот бизнес-центр позволит достойно принять через два года Всемирную шахматную олимпиаду. Архитектором высотного гостинично-делового комплекса будет голландский архитектор Эрик Ван Эгераат.
Рынок качественной офисной недвижимости в малонаселенных сырьевых городах находится на стадии зарождения. Наличие подобного проекта в Ханты-Мансийске говорит о том, что экономика города выходит на новый этап развития, связанный с высокой деловой активностью и диверсификацией бизнеса.
Источник: cre.ru

Андрей Петров
Партнер
Директор департамента офисной недвижимости Knight Frank
andrey.petrov@ru.knightfrank.com

• Михаил Прохоров уходит в землю. В составе группы ОНЭКСИМ создаются две новые структуры, отвечающие за девелопмент и скупку земель. Одну из них (строительство элитных объектов) возглавит президент ОАО «Сити» Олег Байбаков. Земельный банк другой до 2010 г. достигнет 20 тыс. га в ЦФО. Только на его создание будет потрачено $400 млн. Сельхозземли сегодня в России самый недооцененный актив: цена 1 га составляет около $1,6 тыс., тогда как в Европе — $28 тыс., а в Америке — $32 тыс.
Лэнд-девелопмент – формирование земельного банка, подведение коммуникаций и реализация земель, пригодных для строительства – на сегодняшней день выглядит выгодной стратегией на фоне снижающейся доходности объектов коммерческой недвижимости.
Источник: Коммерсант

• Банановый склад. Крупнейший в России импортер фруктов — холдинг JFC планирует построить собственный логистический комплекс на территории 4 га в Химках. Инвестиции в проект составят 35-40 млн евро, срок окупаемости — 7-10 лет. Сейчас JFC арендует склады в Москве. Стоимость аренды складских помещений в столице постоянно растет, за последние 3 года она увеличилась примерно на 45%.
Компании часто сталкиваются с тем, что типовые склады класса A не в полной мере соответствуют их требованиям к организации объектов. Вместе с тем строительство собственного склада спряжено со значительными рисками. Выходом в данном случае может стать практика built-to-suit: строительства под заказчика на основании его технических требований.
Источник: Ведомости

• На рынок низкотемпературных складов в России приходит крупнейшая европейская компания. Компания Partner Logistics Europe представила проект развития автоматических низкотемпературных складов в России. Рост площадей низкотемпературных складов составляет 7,4% в год. В России компания Partner Logistics планирует построить 2 автоматических низкотемпературных склада класса А недалеко от Москвы и от Санкт-Петербурга. Руководство Partner Logistics Europe ставит себе задачу через 5 лет овладеть 30% рынка низкотемпературных складов в Европе.
Приход одного из лидеров рынка низкотемпературных складских объектов благотворно скажется на стандартах качества в данном, технологически наиболее сложном, сегменте складской недвижимости, который сегодня находится в России на этапе становления.
Источник: Logistic.ru

• ВЭБ выделит 2,4 млрд. руб. на создание индустриального парка в Калужской области. «Внешэкономбанк» и «Корпорация развития Калужской области» заключили кредитное соглашение на сумму 2,4 млрд. руб. Средства выделяются на 10 лет на реализацию первого этапа проекта «Развитие инфраструктуры индустриальных парков: формирование кластера, производство автомобилей и автокомпонентов». Общая стоимость проекта составляет более 6,6 млрд. рублей. На территории парков будут размещаться производства стратегических инвесторов и площадки производителей автокомпонентов.
Активные действия администрации Калужской области привлекли в регион крупных иностранных производителей и девелоперов. О своих планах открыть производство в регионе объявили также Samsung, L’Oreal. Финская компания Lemcon реализует в области проект крупного индустриального парка, общая площадь которого составит до 500 тыс. кв.м.
Источник: Интерфакс

• Raven Russia инвестирует в омскую логистику $100 млн. Британский фонд Raven Russia в рамках проекта Megalogix возведет в Омске логистический комплекс площадью 280 тыс. кв. м. Инвестиции в проект составят более $100 млн., срок окупаемости — не более 10 лет. К строительству Raven Russia приступит в третьем квартале текущего года. Окупить вложения компания рассчитывает в течение 7–10 лет. Омские предприниматели считают, что развивать в регионе логистическое направление — «рискованный шаг для инвестора».
Заявленные площади выглядят избыточными для рынка Омска. Опыт более развитых региональных административных центров показывает, что местные игроки не готовы арендовать складские площади по ставкам, близким к московским, а привлекательность рынка для федеральных и иностранных компаний вызывает сомнения.
Источник: Коммерсант

• «М-индустрия» пришла в Адыгею со складом. «М-Индустрия» построит в Теучежском районе Республики Адыгея логистический парк класса А площадью 300 тыс. кв. м. Инвестиции в проект «Южный» составят почти $480 млн. Эксперты полагают, что рынок складской недвижимости в крае не насыщен, но о планах реализации проектов в этом сегменте уже заявили ряд крупных операторов.
В Краснодаре анонсировано строительство свыше 1,5 млн. кв. м складских площадей и еще более 500 тыс. кв. м должны быть построены в Ростове-на-Дону. Конкурентные преимущества получат те игроки рынка, которые смогут вывести свои проекты первыми, либо переориентируются с универсальных складов класса A на склады класса B или объекты, учитывающие индивидуальные требования заказчика.
Источник: Коммерсант

Роман Бурцев
Партнер
Индустриальная и складская недвижимость, земля
roman.bourtsev@ru.knightfrank.com

• Bosco может получить два торговых центра Москвы. Структуры группы БИН могут передать в управление Bosco di Ciliegi два столичных торговых центра - «Смоленский пассаж» и «Петровский пассаж». Bosco di Ciliegi интересуют не доходы от управления центрами, а покупка недвижимости. Площадь «Смоленского пассажа» составляет 45 тыс. кв. м, а площадь «Петровского пассажа» – 7,4 тыс. кв. м. На сегодняшний день магазины группы Bosco занимают около 80% сдаваемой в аренду площади «Петровского пассажа».
Неблагоприятная ситуация вокруг группы БИН может повлечь за собой возможность для Bosco di Ciliegi получить существенный дисконт при приобретении успешно функционирующих качественных ТЦ в центре Москвы.
Источник: Арендатор.ру

• У IKEA появится достойный конкурент. Австрийская компания Kika, входящая в ТОП-5 крупнейших мебельных ритейлеров в Европе, намерена открыть в Москве в конце 2008 г. первый из сети гипермаркетов мебели и товаров для дома. Площадь объекта составит 12 тыс. кв. м. В магазинах Kika будут представлены ведущие торговые марки как мировых, так и российских производителей. Сеть будет работать в среднем и верхнем ценовом сегменте. К концу 2012 г. Kika планирует открыть 20 магазинов в городах с населением свыше 500 тыс. жителей.
На настоящий момент в сегменте мебели и товаров для дома оперируют 2-3 сильных компании. Ниша, представленная форматом гипермаркетов Kika, не заполнена, что позволяет прогнозировать хороший потенциал развития сети на территории России.
Источник: Арендатор.ру

• «Азбука вкуса» исключает «Оливье». Два совладельца премиальных супермаркетов «Азбука вкуса» на вырученные от продажи 30% средства запускают сеть экономичных супермаркетов «Оливье». Проект обойдется бизнесменам в $70 млн собственных и заемных средств. Учрежденная ими компания Smart Value Retail планирует открыть около 40 магазинов до 2010 г. в спальных районах Москвы и в Московской области. Предполагается, что первый «Оливье» будет открыт в июле. Новый ритейлер будет арендовать недвижимость. По оценкам Smart Value, среднемесячный оборот по одному магазину в 2008 г. составит около $1 млн.
Владельцы продуктовых ритейлеров стремятся к диверсификации бизнеса путем введения на рынок новых форматов ТЦ.
Источник: Коммерсант

• «Мега» идет в Барнаул. Торговый центр «Мега» может стать крупнейшим в Барнауле. IKEA вложит в его строительство около $150 млн. Сейчас IKEA оформляет документы на земельный участок на Павловском тракте. Площадь «Меги» — около 140 тыс. кв. м. Сроки строительства еще не определены. Открытая в 2007 г. «Мега» в Новосибирске была построена примерно за год.
IKEA продолжает движение на Восток. Рентабельность существующих торговых центров «МЕГА», а также стремление международных ритейлеров расширять область присутствия на территории России заставляют оператора идти на риски, связанные с «неосвоенностью» регионов.
Источник: Ведомости – Новосибирск

• Х5 Retail заплатит $950 млн. за сеть гипермаркетов «Карусель». Х5 Retail Group заплатит около $950 млн. за 22 гипермаркета «Карусель» и земельные участки под строительство еще примерно 20 магазинов. Диапазон стоимости «Карусели» определили в апреле - $920-970 млн; точная сумма должна была сформироваться после оценки земли и недостроенных гипермаркетов в собственности Formata. Основатель «Карусели» заявил, что сделка «с высокой вероятностью состоится», опровергнуть или подтвердить установленную цену отказался.
Покупка «Карусели» — крупнейшая сделка для Х5 с момента ее образования в 2006 г. Приобретение сети выводит Х5 Retail Group в лидеры розничной торговли Санкт-Петербурга.
Источник: РИА Новости – Коммерческая недвижимость

• Красноярск. Auchan готов приобрести сеть гипермаркетов «Алпи». Компания Auchan Group заинтересована в покупке большинства магазинов «Алпи», но согласна также и на 50% долю в совместном предприятии. Группа «Алпи» владеет 28 супермаркетами в Сибири, птицефабрикой и банком. «Алпи» параллельно созданию СП с Auchan может продать часть своей недвижимости по схеме sale-lease-back. Весь розничный бизнес группы оценивается в $400–500 млн.
Покупка функционирующей сети гипермаркетов является хорошей возможностью для развития бизнеса Auchan Group на территории России. Приобретение готовой сети позволяет избежать дополнительных временных и материальных затрат, а также некоторых административных рисков, с которыми столкнулся бы Auchan, создавая свою сеть в Красноярске с нуля.
Источник: Арендатор.ру

Юлия Дальнова
Директор
Торговая недвижимость
julia.dalnova@ru.knightfrank.com

• Москва впервые проинвестирует строительство жилья в частном проекте. Столичные власти вложат в проект «Ведис групп» по застройке территории совхоза «Марфинский» более $100 млн. Соглашение с городскими властями помогло компании сдвинуть проект с мертвой точки. Сейчас инвестконтракт находится на согласовании у московских чиновников. В соответствии с договоренностями, которые были достигнуты между «Ведис» и Москвой, властям предоставлен участок около трех гектаров, на котором компания за счет городских средств построит стартовые дома.
В условиях очевидной выгоды для обеих сторон, столичные власти упрощают согласование документации и помогают реализовать масштабные девелоперские проекты без конкурса.
Источник: Коммерсант

• Первые доходные дома появятся в Москве уже в этом году. Первые два доходных дома в Москве будут сданы в эксплуатацию до конца текущего года, еще 23 таких комплекса построят в 2009 г. Всего в рамках этой программы до 2010 г. планируется построить 200 тыс. кв. м жилья. Строительство доходных домов поможет очередникам снимать комфортное новое жилье в ожидании ордера.
Появление государственных и муниципальных доходных домов может уравновесить спрос и предложение и повлиять на рост цен. Кроме того, такой формат арендных отношений составит высокую конкуренцию частным владельцам.
Источник: Building

• Халдей скупит разорившихся девелоперов. Вслед за Михаилом Прохоровым, владельцем группы ОНЭКСИМ, о намерении скупить запутавшихся в долгах российских застройщиков заявила AFI Development. По словам Александра Халдея, совладельца компании, застройщиков можно будет скупать уже осенью. AFI сейчас ведет переговоры с несколькими такими компаниями. У AFI, напомнил Халдей, «в кассе порядка $1 млрд свободных средств». Инвесторы AFI не оценили экспансионистских планов менеджмента своей компании: вчера GDR на Лондонской бирже упали на 3,38% до $7,4, а с начала месяца падение составило 11,4%.
Источник: Ведомости

• Миллиардер Дональд Трамп предоставит свое имя российским строителям. Trump Organization заявила, что намерена не только самостоятельно возводить элитное жилье и гостиницы в Москве, Санкт-Петербурге и Сочи, но также продавать лицензии на использование бренда Trump другим девелоперам. По данным одного из российских застройщиков, стоимость бренда Трампа может составить от 20-25% стоимости проекта. Осенью 2007 г. Трамп зарегистрировал в России товарный знак Trump в области, связанной с проектированием и строительством недвижимости.
В настоящее время девелопмент является одним из самых доходных направлений бизнеса. Но мировой кризис ликвидности усложнил процесс получения займов, лишь крупные девелоперы остаются на плаву, а мелкие игроки уходят с рынка.
Источник: Коммерсант

Екатерина Тейн
Партнер
Элитная жилая недвижимость
ekaterina.thain@ru.knightfrank.com